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因无法办理营业执业承租方W公司向出租方S公司索赔百万的租赁合同纠纷一案被告方代理词
                    作者:黄志明律师       来源:http://www.lawceo.com 总裁法律顾问网 
                       
(转载请注明作者和来源,否则保留追究法律责任的权利。)
 
案情:
     W公司与S公司于2007年7月签订《房屋租赁合同》并进行了备案,W公司在合同签订后对厂房进行了装修,购买了大批机器设备,聘请了管理人员和工人,进行了试生产。但W公司在办理工商登记中被政府部门告知,S公司出租的厂房在政府划定的生态控制线内,无法通过建设项目环境审批。W公司认为不能完成公司登记注册,承租的厂房作工业用途已无法实现,S公司签约时没有履行告知义务,W公司的损失是由于S公司的违约和过错造成的,因此向法院提起诉讼,要求S公司支付厂房装修费、公司筹建费用、机器搬迁费用、已缴纳的租金、押金共计人民币1342206.00元。
 
尊敬的审判长,审判员:
    依据我国《民事诉讼法》、《律师法》的有关规定,广东鹏浩律师事务所接受本案被告S公司的委托,指派本人作为其诉讼代理人,依法出庭代理,现依据事实和法律,发表如下代理意见,恳请法庭予以采纳:
 
    一、 行政许可不属于民事租赁合同的调整范围。
    众所周知,商业承租人取得房屋使用权后,还必须经过有关行政部门的许可
才能正常经营,许可的行政部门常见的有:工商局、卫生防疫局、环保局、公安局、消防局、文化局、规划局等等。而有关政府部门许可与否的行政行为,显然不属于民事租赁合同的调整范围,也就是说,政府部门许可与否,与出租人并没有法律关系。所以即使租户无法取得政府部门的行政许可,也应该向出租人支付房屋的租金,并且除合同另有约定外,不能成为解除租赁合同的理由。
 
   二、原告是否能取得营业执照不是被告的法定义务亦不是双方合同的约定义务。
   现行法律、法规、政策、指导意见等均无明确、强制规定房屋出租人需要为承租方办理营业执照,办理不成需要解除合同或承担违约责任的规定。
   原告与被告之间签定的合同中,无对原告营业执照取得的约定,仅在2007年6月21日签定的《房屋租赁合同》第四条中约定被告派遣一名人员协助办理营业执照、工人户口申报等对外的相关工作。在此提醒法庭注意的是双方约定的的是“协助”而不是“应当为原告取得营业执照”。并且是否能取得营业执照是根据政府相关部门审批的,并不是被告由决定的,而是由原告自身条件是否符合申请所决定的,不能因此成为强加与被告的义务。
 
   三、   原告建设项目不予受理属自身经营风险范畴,被告没有提示的法定义务。
   在承租商业房屋之前,出租人需要了解该房屋的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,必将导致人力、财力的损失还应承担不必要的违约责任,以上均是做为一个经营者对企业风险控制的把握。而作为出租方,仅对房屋的交付、质量安全等负责,在原被告双方2007年6月21日签定的《房屋租赁合同》第一条中明确约定被告给予原告的用途是“生产经营场所及员工住宿之用”,其中“生产经营”是广义的,包括不仅限于科研、销售等等内容,无论是现行的法律法规或者是《深圳市基本生态控制线管理规定》均没有规禁止被告的房屋进行“生产经营场所及员工住宿之用”出租,况且2007年7月16日,原告与被告对房地产租赁合同进行了登记备案,因此被告的行为是得到政府部门认可的,是合法有效。被告只对租赁关系中的租赁物负责,而无需对原告经营责任负责,在本案中原告以其建设项目未获得政府行政部门的受理要求被告承担责任的请求是本末颠倒的行为,原告可以对不予受理的政府部门提出行政复议或行政诉讼的办法进行救济,而不是要求被告承担责任。被告并非行业专业部门,无法衡量原告的建设项目是否符合标准,并且无法定的提示义务,原告的损失属自身经营风险范畴。
 
    综上所述,原告提出的请求均属自身经营的风险,不能将原告自身经营的风险要求房屋出租方的被告来承担,其请求是不合法,也不合理的,对于原告的请求本人认为没有法律依据,没有事实根据,请求法院驳回原告所有诉讼请求,继续履行合同,并承担本案全部诉讼费用。
 
    以上代理意见,供参考,望合议庭采纳。
 
                                                                                    广东鹏浩律师事务所
                                                                                           黄志明律师
                                                                                         2009年8月9日
 


更新:2009/8/23    转摘:www.lawceo.com  

主题:因无法办理营业执业承租方W公司向出租方S公司索赔百万的租赁合同纠纷一案被告方代理词 
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